Em setembro de 2024, o mercado de Alojamento Local (AL) em Portugal passou por mudanças significativas, com a revogação da taxa extraordinária que vinha sendo aplicada sobre o setor. Com a entrada em vigor do Decreto-Lei 57/2024, publicado no Diário da República a 10 de setembro, foram retiradas algumas das medidas fiscais mais contestadas pelos proprietários de AL. Além disso, o diploma também introduz alterações em sede de IRS, que visam facilitar a mobilidade geográfica dos contribuintes.
O Que Muda com o Novo Diploma?
A principal alteração introduzida pelo novo diploma é a revogação da contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local, uma medida que foi inicialmente aprovada pelo anterior Governo no âmbito do programa Mais Habitação. Segundo o atual Executivo, essas medidas “penalizadoras” limitavam os direitos de propriedade e restringiam a iniciativa económica privada, especialmente em um setor que tem grande relevância no mercado imobiliário e no turismo português.
Entre as principais mudanças, destacam-se:
- Fim da contribuição extraordinária aplicada aos estabelecimentos de Alojamento Local.
- Revogação do coeficiente de vetustez que afetava a avaliação dos imóveis em AL para o cálculo do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
- Alterações no IRS que facilitam a mobilidade geográfica dos contribuintes e trazem novas deduções fiscais para proprietários que se mudem para locais distantes.
Contribuição Extraordinária: Uma Medida Controversa
A contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local, que fazia parte do programa Mais Habitação, foi alvo de críticas desde sua criação. Esta taxa, que se aplicava a imóveis destinados ao AL, afetava diretamente os proprietários de apartamentos ou estabelecimentos de hospedagem integrados em frações autónomas, localizados em áreas de maior pressão urbanística. No entanto, regiões do interior ou municípios sem esse tipo de pressão ficavam isentas, criando um cenário desigual no mercado.
Com o novo diploma, essa contribuição foi revogada, aliviando a carga fiscal para os proprietários de AL em todo o país. Esta medida reflete um esforço do Governo para criar um ambiente mais favorável à iniciativa privada e ao investimento imobiliário.
Revogação com Efeitos Retroativos
Embora o Decreto-Lei 57/2024 tenha sido publicado em setembro de 2024, a revogação da contribuição extraordinária e do coeficiente de vetustez terá efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023. Isso significa que, na prática, os proprietários de AL já não estão sujeitos a essas medidas desde o final do ano passado. No entanto, houve um lapso na publicação do diploma, que mencionava a data de 2024, e o Ministério das Finanças já pediu a correção desta informação.
Impacto no IMI: Fim do Coeficiente de Vetustez
Outra importante mudança trazida pelo decreto-lei é o fim do coeficiente de vetustez, utilizado para calcular o valor dos imóveis afetos ao Alojamento Local para efeitos de liquidação do IMI. Este coeficiente, que considera a idade do imóvel para determinar seu valor tributável, era visto como uma forma adicional de encarecer a operação de estabelecimentos de AL, especialmente em zonas urbanas.
Com a revogação do coeficiente de vetustez, espera-se que o custo fiscal para os proprietários de imóveis em AL seja reduzido, tornando este modelo de negócio mais atrativo para investidores e pequenos proprietários.
Novas Regras no IRS: Facilitar a Mobilidade Geográfica
Uma das novidades mais relevantes para os contribuintes é a introdução de medidas no IRS que visam promover a mobilidade geográfica. Estas mudanças permitem a dedução de despesas relacionadas com o arrendamento de um imóvel para habitação própria e permanente, quando o proprietário muda de residência para uma distância superior a 100 quilómetros do imóvel gerador de rendimentos prediais.
Esta medida é vista como uma forma de incentivar a mobilidade dos trabalhadores, facilitando mudanças de residência em casos de novas oportunidades profissionais. Além disso, o prazo mínimo para deter um imóvel de habitação própria e permanente, necessário para se beneficiar da isenção sobre as mais-valias, foi reduzido de 24 para 12 meses, salvo em circunstâncias excecionais.
Alojamento Local: Novas Regras e Maior Poder para os Municípios
Além das alterações fiscais, o novo decreto-lei também reforça o poder das câmaras municipais em relação à gestão do Alojamento Local. O diploma permite que os municípios tenham a capacidade de pôr fim a estabelecimentos de AL em edifícios de habitação, com base em critérios locais e na consulta aos moradores.
Os condomínios também passam a ter um papel mais ativo. Eles poderão opor-se ao funcionamento de estabelecimentos de AL no seu edifício, desde que essa oposição seja justificada pela prática reiterada de atos que perturbem a normal utilização do imóvel, como ruído ou incômodos para os condóminos.
Essa nova atribuição de poder às câmaras municipais e aos condomínios visa encontrar um equilíbrio entre o direito à propriedade e o bem-estar dos moradores em zonas residenciais.
Criação de Mediadores para o Alojamento Local
Uma proposta interessante introduzida pelo diploma é a criação de um mediador específico para o setor de Alojamento Local. Esta figura terá como principal função mediar conflitos entre os proprietários de AL, moradores e outros envolvidos, de forma a reduzir tensões e garantir que as atividades de AL não afetem negativamente a qualidade de vida nas zonas urbanas.
Este mediador também terá um papel fundamental na promoção de boas práticas entre os operadores de AL, visando profissionalizar ainda mais o setor e garantir um serviço de qualidade tanto para os turistas quanto para os residentes das áreas afetadas.
Impacto para Proprietários e Investidores
Com o fim da contribuição extraordinária e a introdução de medidas fiscais mais favoráveis, o setor de Alojamento Local em Portugal deve se tornar novamente atrativo para investidores e pequenos proprietários. Nos últimos anos, o AL foi visto como uma forma lucrativa de rentabilizar imóveis, especialmente em grandes centros urbanos como Lisboa e Porto, que atraem milhões de turistas anualmente.
Contudo, a crescente regulação do setor, impulsionada por preocupações com a habitação e a pressão sobre os preços dos imóveis, fez com que muitos investidores reconsiderassem suas opções. O novo diploma, ao aliviar algumas dessas restrições, pode sinalizar uma nova fase de crescimento para o Alojamento Local, mas com um foco renovado em equilíbrio entre o turismo e a qualidade de vida nas cidades.
Conclusão: Um Passo Importante para o Setor de AL
A revogação da contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local e as mudanças introduzidas pelo Decreto-Lei 57/2024 representam um marco importante para o setor imobiliário e turístico em Portugal. Estas medidas, que trazem alívio fiscal e mais clareza regulatória, permitem que os proprietários de AL voltem a operar com maior segurança e previsibilidade.
Ao mesmo tempo, o reforço do papel das câmaras municipais e dos condomínios mostra que o Governo está atento às preocupações dos moradores e da sociedade em geral, buscando um equilíbrio saudável entre o desenvolvimento económico e a preservação da qualidade de vida nas zonas urbanas.
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