Uma nova oportunidade surgiu para os jovens portugueses que desejam adquirir a sua primeira casa. Além da isenção de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) e do Imposto de Selo, brevemente também será possível aceder ao crédito à habitação com financiamento a 100%, graças à garantia pública. Estas medidas em conjunto prometem facilitar o acesso à habitação para jovens até 35 anos. No entanto, enquanto a isenção de impostos pode gerar grandes economias, a garantia pública implicará prestações mensais mais altas, colocando uma pressão adicional sobre os rendimentos dos jovens. Neste artigo, explicamos qual o rendimento mínimo necessário para aderir à garantia pública e seguir as regras do Banco de Portugal (BdP).
Garantia Pública: O Que é e Como Funciona?
Com a entrada em vigor da isenção de IMT e Imposto de Selo para jovens, a aquisição de habitação tornou-se financeiramente mais acessível. Recentemente, foi publicada em Diário da República a regulamentação que introduz a garantia pública, que possibilita financiamentos de até 100% no crédito habitação. Esta medida contorna a regra do BdP, que limita o financiamento bancário a 90% do valor de compra ou da avaliação do imóvel.
Embora a garantia pública já esteja legislada, os jovens terão de esperar até dezembro de 2024 ou mesmo até o início de 2025 para poder beneficiar deste financiamento, pois os bancos têm um prazo de três meses para implementar a medida.
De acordo com Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação, "o financiamento a 100% aumenta a pressão na taxa de esforço, já que um maior montante de financiamento resulta em prestações mais elevadas".
Qual o Impacto da Garantia Pública nos Jovens Compradores?
Enquanto os bancos preparam-se para disponibilizar a garantia pública, os jovens que pretendem comprar casa podem começar a calcular se vale a pena dispensar a entrada inicial no crédito habitação. Contratar um crédito a 100% significa não ter de poupar para a entrada, mas implica prestações mensais mais elevadas e uma taxa de esforço que deve respeitar os limites impostos pelo regulador. Atualmente, a taxa de esforço não pode ultrapassar 50% dos rendimentos e os empréstimos podem ter uma maturidade de até 40 anos para jovens com menos de 30 anos.
Essa solução tende a beneficiar os jovens com rendimentos mais elevados, tornando-se assim uma opção disponível para um nicho específico da população. Embora a medida vise ajudar os jovens sem poupança, Miguel Cabrita alerta que “o preço elevado da habitação pressiona ainda mais a taxa de esforço, e o financiamento total só agrava essa situação”.
Quanto Deve Ganhar um Jovem para Aderir à Garantia Pública?
As simulações feitas pelo idealista/créditohabitação indicam quanto um jovem casal ou família precisa ganhar para solicitar um crédito habitação com financiamento a 100%, a uma taxa fixa de 3,30%, respeitando as regras do BdP. A seguir, mostramos os cálculos para diferentes cenários de compra:
Para uma casa de 150 mil euros, a prestação mensal seria de 563 euros. Para que a taxa de esforço não ultrapasse os 50%, o rendimento líquido mensal mínimo necessário é de 1.150 euros.
Aqui estão outros exemplos:
| Preço da casa (€) | Prestação mensal (€) | Rendimento mensal líquido (€) |
|---|---|---|
| 150.000 | 563 | 1.150 |
| 200.000 | 751 | 1.550 |
| 250.000 | 939 | 1.900 |
| 300.000 | 1.126 | 2.300 |
| 350.000 | 1.314 | 2.650 |
| 400.000 | 1.502 | 3.050 |
| 450.000 | 1.690 | 3.400 |
À medida que o valor da habitação sobe, os rendimentos necessários para manter uma taxa de esforço de 50% também aumentam. Por exemplo, para financiar a compra de uma casa de 250 mil euros, o casal ou a família jovem precisa ter um rendimento líquido superior a 1.900 euros por mês.
Como Reduzir a Taxa de Esforço?
Para jovens que desejam uma margem de segurança maior no orçamento familiar, é possível reduzir a taxa de esforço para 33%. No entanto, para isso, será necessário um rendimento significativamente mais elevado. Vejamos alguns exemplos:
- Casa de 150 mil euros: rendimento líquido mínimo de 1.700 euros;
- Casa de 250 mil euros: rendimento líquido mínimo de 2.800 euros;
- Casa de 450 mil euros: rendimento líquido mínimo de 5.100 euros.
É importante lembrar que há um limite máximo de rendimentos para aderir à garantia pública: o agregado não pode ultrapassar o 8.º escalão do IRS (81.199 euros anuais). Além disso, a medida é exclusiva para jovens entre os 18 e os 35 anos, com domicílio fiscal em Portugal, que não sejam proprietários de qualquer imóvel habitacional.
Outro ponto importante é que o crédito garantido pelo Estado deve destinar-se à compra da primeira habitação permanente, e o montante garantido não pode exceder 15% do valor do imóvel. Ou seja, o Estado atua como fiador, assegurando até 15% do valor da transação em caso de incumprimento.
Conclusão: Vale a Pena Aderir à Garantia Pública?
Os jovens que planeiam comprar casa devem avaliar cuidadosamente o impacto das prestações no seu orçamento. A garantia pública oferece uma solução interessante para quem não tem poupança para a entrada, mas as prestações mais elevadas exigem rendimentos suficientes para evitar que a taxa de esforço ultrapasse o limite permitido.
Espera-se que os maiores bancos em Portugal disponibilizem este tipo de crédito a partir de dezembro de 2024 ou início de 2025, com a medida válida até 2026, e possivelmente prorrogada dependendo dos resultados obtidos.
Se está a pensar comprar a sua primeira casa, agora pode ser o momento de fazer as contas e planear o seu futuro imobiliário.
Vem ser infinity.
